DTI DSR LTV 아주 쉽게 이해하기

 

어려운 DTI DSR LTV

GET입니다.
여러분들은 LTV, DTI, DSR에 대해 잘 아시는가 모르겠습니다.
전 사실 경제에 무지한 편이라 잘 몰랐고, 너무 어렵게만 느껴졌습니다.
그래서 이번에 한번 찾아봤습니다.
김알TV korea라는 유튜버의 영상을 보며 이해했습니다.
제가 본 것을 바탕으로 설명해보려고 합니다.

일단 아주아주 아주 간단하게 미리 말씀드리겠습니다.

LTV는 집 값 얼마인지 보겠습니다.

 

DTI는 너 얼마 버는지 보겠습니다.

 

DSR는 네 앞으로 빚이 총 얼마인지 보겠습니다. (신용대출, 학자금대출, 자동차할부금 포함)

이렇게 기억해두시면 됩니다.
아래에 상세하게 다시 설명하겠습니다.

일반적으로 집을 살 때 보통 엄청난 부자가 아니라면 은행에 돈을 빌려야 합니다.
그리고 은행은 개개인이 돈을 얼마나 잘 갚을 수 있을지 그 능력을 보고 돈을 빌려줍니다.
돈을 빌려줄 기준을 정할 때 필요한 것들이 LTV, DTI, DSR입니다.

일단 대출은 담보대출, 신용대출로 나뉩니다.
담보대출은 말 그대로 내가 사고 싶은 집을 담보로 대출해주거나, 이미 갖고 있는 집을 담보로 대출하는 것입니다.
신용대출은 나의 신용도를 보고 대출해주는 겁니다.
단, 신용대출은 한도가 그렇게 많지 않으며, 담보대출보다 금리가 높습니다.
왜인지 알아보겠습니다.
만약, 담보대출을 받은 사람이 만약 돈을 갚지 못해도, 은행은 담보로 한 집을 팔 수 있습니다.
그러므로 은행입장에서 담보대출이 훨씬 안정적이기 때문입니다.

그렇다면, 본격적으로 주택담보대출에서의 LTV, DTI, DSR에 대해 자세히 살펴보겠습니다.

 

LTV

LTV 집 값 얼마인지 보겠습니다.
LTV는 Loan to value ratio의 줄임말입니다.
즉, 집값대비 얼마를 빌릴 수 있는가를 말합니다.
주택담보인정비율이지요.(주택을 담보로 돈을 빌릴 때, 인정되는 자산의 가치비율)
LTV의 포인트는 주택 가격입니다.
예시를 들어보겠습니다.
만약 내 LTV가 60%이고, 1억의 아파트를 갖고 있다면, 이 집을 담보로 은행에서 얼마를 빌릴 수 있는지 알아보겠습니다.
1억원 x 60% = 즉, 6천만원을 빌릴 수 있다는 것입니다.

그러나 주의하실 점이 있습니다.
내가 집을 살 때 5억에 샀어도 실제로 대출받을 때는 5억의 가치를 전부 인정받지 못할 수 있습니다.
(실거래 가격과 다르다)
아파트의 경우는 국민은행에서 고시하는 KB시세를 기준으로 가치를 매기고,
경매의 경우는 감정가를 매기는 등의 평가자료를 바탕으로 담보 가치를 매기는 것입니다.

위는 주택담보인정비율이라고 표현했지만, 사실 LTV는 주택 뿐 아니라, 공장, 상가, 오피스텔, 나대지 등을 담보로도 대출을 받을 수 있습니다.
즉, 주택담보인정비율에 국한되는 것이 아니라, 상가담보인정비율, 공장담보인정비율 등으로 쓰입니다.

 

DTI

 

DTI 너 1년에 얼마 버는지 보겠습니다.
DTI는 debt to income의 줄임말입니다.
총부채상환비율을 말합니다.
이 개념에서는 상환원리금(원금+이자)을 이야기합니다.

DTI 계산법
주택담보대출(원금+이자) 상환액 + 기타다른대출(이자)상환액을 다시 연간소득으로 나눈 값입니다.
예를 들어보겠습니다.
연봉이 5천만원입니다. 그런데 DTI가 40%입니다.
그러면 1년에 2천만원만 빚을 갚는데 쓰라는 말입니다.
그런데 2천만원을 대출받아서 어떻게 아파트를 살 수 있는지 생각해보겠습니다.
보통 부동산담보대출은 20~30년 장기 상환으로 빌립니다.
그렇기 때문에 DTI는 연간 2천만원x20년 = 총 4억원까지 빌릴 수 있다는 겁니다.
*4억원은 대출 원금이 아니라 이자까지 포함이므로 좀더 보수적으로 계획을 짜는 것이 좋습니다.

DTI는 비율이 높을수록 대출을 많이 할 수 있습니다.
1억원의 40%는 대출금액이 4천만원이고, 1억원의 50%는 대출금액이 5천만원이니까 말입니다.
또한, 상환기간이 길수록 대출금액이 많아집니다.

 

DSR

DSR 네 앞으로 빚이 총 얼마인지 보겠습니다. (신용대출, 학자금대출, 자동차할부금 포함)
DSR은 debt service ratio의 줄임말입니다.
DSR은 DTI보다 좀 더 깐깐한 친구라고 보시면 됩니다.
주택담보대출(원금+이자) 상환액 + 기타다른대출(원금+이자)상환액을 다시 연간소득으로 나눈 값입니다.
DTI는 기타 대출에서 이자만 따졌지만, DSR은 기타 대출에서 원금까지 따지는 것입니다.

이렇게 오늘은 간단하게 DTI, DSR, LTV에 대해 정리해봤습니다.
저도 이렇게 포스팅을 하면서 다시 한번 개념을 되새긴 것 같습니다.
읽어주셔서 감사합니다.