재건축과 재개발 정의와 리스크 지역주택조합과 차이

GET입니다.
오늘은 부동산에서 절대 빼놓을 수 없는 재건축과 재개발에 대해서 알아보려고 합니다.

 

재건축과 재개발 

 

재건축은 정비기간시설이 양호한 지역에서 낡은 주거 공간을 허물고, 주택을 다시 짓는 것을 말합니다.
민간사업의 성격을 띱니다.

재개발은 정비기간시설이 열악할 때 주택과 도시경관을 재정비 하는 일을 말합니다.
건축물을 포함한 여러 도로, 공원, 주차장, 학교 등을 재정비하므로 공공사업의 성격이 강합니다.

좀 더 쉽게 이야기 해보겠습니다.

재건축

1. 동네 환경은 재정비하기에는 양호합니다.
그러나 아파트나 빌라 공간이 협소하거나, 부식, 놋물 등으로 어려워서 새로 짓는 것을 말하는 것입니다.

2. 조합원의 자격이 토지, 건물을 모두 소유해야 합니다.

3. 재건축 사업에 동의하지 않는다면, 조합원이 되지 않을 수도 있습니다.
매도청구행사도 가능합니다.

4. 안전진단을 통과해야 합니다.

5. 재건축초과이익환수제에 해당이 됩니다.
재건축초과이익환수제란 재건축을 통해 조합원 평균 3천만원 이상의 개발 이익을 얻으면 이익의 최고 50%를 부담금으로 환수하는 제도입니다.
쉽게 말하면, 시세가 오른 만큼의 일정 부분을 국가에 반납하는 제도라고 보시면 됩니다.

 

재개발

1. 동네 자체가 열악합니다.
그래서 동네를 아예 바꾸는 사업입니다.

2. 토지나 건축물 중 하나만 소유해도 조합원이 될 수 있습니다.

3. 조합원에 찬성하지 않아도 강제로 조합원 지위를 얻게 됩니다.
(단, 분양기준에 부합해야 합니다.)

4. 안전진단이 불필요합니다.

5. 재건축초과이익환수제에 해당이 되지 않습니다.

 

 

재건축과 재개발의 리스크

 

구역이 지정되었다가, 지정 해제되는 경우가 있습니다.
사업이 아예 무산되어버릴 수 있는 겁니다.
은평구의 증산 4구영등포구 신길 6구역이 재개발 지정이 되었다가 해제가 된 경우입니다.
해제 이유도 여러 가지가 있습니다.
국가가 생각하기에 문화관광 보호차원에서 이 지역을 보호해야한다 싶어서 해제하기도 합니다.
아니면 일몰제를 시행해서 해제하기도 합니다.
여기서 일몰제란 일정 기간 내 추진위원회나 조합설립인가 혹은 사업게획 승인 신청 등을 완료하지 못한 구역에
해당 지자체가 정비구역 지정을 직권해제하는 것을 말합니다.

기간이 오래 걸립니다.
특히, 재개발은 특히나 더합니다.
구역지정/기본계획단계를 거치고, 조합 설립 단계를 거칩니다.
그 후에 건축 심의를 받아야 하고, 사업시행인가를 받습니다.
그 이후에 시공사를 선정하고, 조합원들을 대상으로 분양신청을 받습니다.
그 이후, 관리처분인가를 받고, 이주개시공고 후 철거를 진행합니다.
마지막에서야 일반 분양을 합니다.
2번째 단계인 조합 설립까지 3년이 걸리기도 합니다.
이렇듯 사업 진행 기간이 무척 길다보니, 내가 투자한 자금을 회수하기까지도 당연히 오래 걸릴 수밖에 없습니다.
충분한 여유 자금으로 투자하지 않는다면, 심리적으로 많이 힘들 수밖에 없습니다.

 

 

재개발, 재건축과 지역주택조합의 차이

 

 

지역주택조합은 조합설립인가 신청일 이전 동일권역에서 6개월 이상 거주해온 무주택자나 소형 주택 소유자들이 직접 조합을 만들어 사업주체가 된 후 아파트를 짓는 것을 말합니다.
즉, 국가나 대형 건설사 등이 진행하지 않아도 자체적으로 거주민과 소유자가 조합을 만들어 아파트를 짓는 것을 말합니다.

 

지역주택조합의 장점

 

재개발 재건축과 다르게 별도의 청약 통장이 필요하지 않고, 임대주택 의무 비율도 없습니다.
조합원 우선 분양권이 있으며, 시행사 이윤 등의 각종 부대비용을 절감할 수도 있습니다.
그래서 일반 아파트보다 분양가가 10~20% 정도 저렴한 편입니다.

지역주택조합의 단점

하지만, 재건축 재개발보다 리스크가 상당히 높습니다.
예를 들자면, 사업을 진행하기 위해 토지 확보와 조합원 모집 요건이 필수입니다.
이걸 충족하지 못해 사업이 무기한 연장될 수도 있으며, 생각지도 못했던 추가 분담금이 발생할 수도 있습니다.
조합원 수가 부족하거나 토지확보가 충분히 되지 않음에도 불구하고 마치 사업이 확정된 것처럼 과장광고를 함으로써 피해자가 나오기도 합니다.
최악의 경우는 사업이 장기화됐다가 조합이 해산되기도 하므로 매우 신중하게 접근하셔야 합니다.

*이 포스팅은 유튜브 KB부동산TV 영상을 참고로 했습니다.