전세가율 정의와 대체방법

안녕하세요, GET입니다.

집값 하락에 '깡통전세' 위험 더 커졌다. 실거래 전세가율 껑충 -연합뉴스 기사
- 전국 아파트 9월 전세가율은 75.2%로 8월(74.7%)보다 0.5%포인트 높아졌다.
여기서 대체 전세가율이란 건 뭘까요?
오늘은 부동산 뉴스에서 종종 볼 수 있는 '전세가율'에 대해서 알아보려고 합니다

 

 

전세가율이란

매매가 대비 전세가의 비율입니다.
즉, 전세가 나누기 매매가를 말합니다.

매매가가 10억이고, 전세가가 5억이라면 전세가율은 50%입니다.
전세가율이 높아서 전세가가 매매가에 육박하거나 추월(역전세)하면 세입자가 집주인으로부터 보증금이 떼일 위험이 커집니다.
예를 들어볼게요.
내가 2년 전에 전세계약을 3억에 했습니다.
나는 몰랐지만 당시 그 집 매매가가 3억 3천이었습니다.
근데 2년 동안 부동산 시장이 계속 하락해서 집값이 2억대로 떨어졌습니다.
그러면 집주인이 이 집을 팔아도 전세가보다 부족하니까, 전세보증금을 못 줄 수 있다는 겁니다.

그래서 전세가율이 높아지면, 깡통전세가 될 위험이 증가한다고 말합니다.


전세가격보다 매매가격이 더 많이 떨어지면서 상대적으로 전세가율은 오르고 있다.
이 부분도 어렵게 느껴질 수 있습니다.
예를 들어볼게요.
매매가가 10억, 전세가가 5억이면 앞서말했듯이 전세가율은 50%입니다.
그런데 매매가가 6억, 전세가가 4억이라면 전세가율이 66.7%가 됩니다.
시장이 침체기일 때는 이런 식으로 전세가율이 올라갈 수가 있습니다.

전세가율이 높아지는 시기

-> 사람들이 집을 사기보다는 전세를 구한다
->집 샀다가 집 값이 떨어질까봐(돈을 잃을까봐)

전세가율이 낮아지는 시기
->사람들이 전세보다는 집을 사려고 한다
->집값이 올라가고 있기 때문에 더 오르기 전에 사야한다는 생각에

너나위님의 영상은 2달 전 상황이니, 1월 말인 지금은 전세가율이 어떤지 다시 한번 살펴보겠습니다.
네이버에 전세가율을 검색해봤습니다.

첫 번째 기사를 볼까요?
서울 연립주택 전세가율 80% 이하로…전셋값 하락 영향 이라는 제목의 연합 뉴스 기사를 찾을 수 있었습니다.
지난해 12월 전세가율이 평균 월 80.3%였고, 현재는 평균 78.6%로 전세가율이 살짝 떨어졌습니다.

두 번째 기사도 보겠습니다.
"집값이 보증금도 안돼"…전세가율 100% 웃도는 지역 속출 이라는 서울경제의 기사입니다.

기사마다 차이는 있지만, 전체적으로 현재 전세가율이 높은 것은 부정할 수 없는 현실인 것 같습니다.

 

 

전세가율 대체방법

너나위님이 이런 시점에서 무주택자, 1주택자, 다주택자의 경우 어떻게 해야 하는지 말씀해주셨습니다.

한번 정리해보겠습니다.
무주택자의 경우 - 웬만하면 매수하지 말 것. 만약 하더라도 영끌은 절대 안됨.
전세와 월세를 비교해서 유리한 방향으로 선택할 것.
1주택자의 경우 - 영끌해서 산 경우라면, 감당 가능한지 냉정하게 따져보기. 감당 불가라면 전세 혹은 월세 임대해 대출 부담 줄이고 전월세 거주를 검토해보기.
영끌이 아니고, 아주 저렴하게 산 경우라면 일희일비하지 말고, 실거주했던 지난 날들을 잊지 말 것.
(사람들이 선호하는 지역과 주택을 싸게 혹은 쌀 때 샀다면 흔들리지 마세요)
다주택자의 경우 - 확신이 있는 매수였다면 역전세를 감당할 수 있도록 정신적으로 금전적으로 준비할 것.
(사람들이 선호하는 지역과 주택을 싸게 혹은 쌀 때 샀다면 흔들리지 마세요)

*정리*
전세가율이 올라갈 때는 보통 시장이 안 좋을 때가 많습니다.
하지만 생각해봅시다.
좋을 때 사서 안 좋을 때 파는 게 좋을까요?
아니면 안 좋을 때 사서 좋을 때 파는 게 좋을까요?
안 좋을 때 사서 좋을 때 파는 게 좋습니다.
즉, 전세가율이 높아질 때마다 깡통전세 위험에 대한 이야기는 늘 나오지만,
돌이켜보면 그 시기에 결단을 내렸던 사람들이 길게 보면 나쁜 선택이 아니었다는 거죠.
시장을 늘 비관적으로 보는 사람들은 돈을 벌 수 없습니다.

오늘도 어제에 이어 추운 날씨가 이어지고 있는데요.
다들 감기 조심하시고, 힘내시길 바랍니다.
읽어주셔서 감사합니다.